소득 상위계층 유입 살피고, 정부 정책 밝아야
투자 대상 명확히 하고 주요 가격변수 골라내면 OK

‘올해 아파트 사도될까요?’, ‘금리가 너무 낮은데 상가를 매입하여 임대하면 어떨까요?’, ‘미국이 금리를 올리면 우리나라 부동산은 괜찮을까요?’

최근 원장님들이 문의하는 것들이다.

사상 초유의 저금리와 금융완화정책을 한 축으로, 유래를 찾아보기 힘들 정도의 전세가 상승을 또 다른 축으로 해서 최근 부동산시장이 분양시장을 중심으로 다시 살아나고 있다.

지방, 수도권을 불문하고 분양시장에 사람이 몰리고 있고, 상가분양이나 중소형 건물 매매 시장 역시 높은 관심을 받고 있다.

하지만 미국 금리 상승과 미국을 제외한 국내외 경기전망에 대한 우려, 주택 등의 과도한 분양 공급으로 지속적인 시장 활성화와 가격상승에 대해 의문을 제시하는 사람들도 많다.

당장 올 하반기와 내년을 예상할 수 없는 높은 불확실성하에서 부동산투자에 나서기는 쉽지 않다. 그렇지만 앞으로 불확실성이 줄어들어 중장기 투자판단을 손쉽게 할 수 있는 시기가 올 수 있을까? 쉽지 않을 것이다. 

높은 불확실성을 만들어내는 다양한 변수들을 모두 고려하여 적절한 투자판단을 하기는 불가능할 것이다. 투자에 있어 후회하지 않는 방법 중 하나가 자신만의 투자기준을 세우는 것이다. 그래야 풍문에 흔들리지 않고 투자에 실패하더라도 기준의 수정을 통해 미래의 성공확률을 높일 수 있을 것이다.

그렇다면 여러 가지 변수 중에 어떤 것들을 기준으로 삼아야 할까?    

1. 부동산도 수요와 공급에 의해 움직인다
상품의 가격은 수요와 공급에 의해 움직인다. 아파트도 상품이고, 상가, 토지도 상품이다. 기본적으로 수요와 공급에 의해 가격이 움직이는 것이다.

강남역 인근의 임대료가 비싼 것은 그 가격에 그 자리에 들어오고자 하는 수요자가 있기 때문이다. 그 수요자가 1명일 때와 10명일 때의 가격도 다를 것이다. 

수요자들이 많아지는 것 외에도 수요자들의 소득이 증가할 때도(수요곡선의 이동) 가격이 상승한다. 당연히 공급이 부족할 경우도 가격이 오른다.

즉, 소득(구매력)이 있는 수요자들이 많이 유입될 수 있는 지역이면서, 공급이 부족한 지역의 부동산은 가격이 상승할 가능성이 높을 것이다.

고객 원장님 중 한 분은 개원을 준비할 때 서울 각 구별로 연도별 인구변동상황을 체크하셨다고 한다. 지속적으로 인구가 증가하는 구에 개원을 하기 위한 목적이었다.

부동산 투자 역시 마찬가지일 것이다. 지속적으로 인구가 유입되는 곳, 그것도 소득 상위계층이 집중되는 곳이라면 눈여겨보아야 할 것이다. 거기에 아파트나 상가가 많지 않고, 추가적으로 건축하기에도 여의치 않다면 금상첨화다.

2. 부동산가격은 정부와 지자체에 의해 움직이기도 한다
보험과 원장님들의 수입을 결정짓는 주요 변수중 하나가 정부의 수가정책이다. 마찬가지로 부동산투자 수익도 정부와 지자체의 정책에 따라 움직인다.

금리정책과 대출규제, 개발계획, 세금에 따라 시장은 크게 출렁인다. 재개발과 재건축아파트 가격은 용적률과 임대가구비율, 기부체납, 인허가 기간 등에 많은 영향을 받는데, 이를 결정하는 곳이 지차체이다.

특정지역의 인구유입과 발전을 촉발할 수 있는 각종 지역개발사업과 토지이용을 결정하는 곳도 정부와 지자체이다. 투자수익 크기를 결정적으로 좌우하는 세금도 정책에 따라 달라진다. 시장을 순식간에 얼어붙거나 불타게 할 수 있는 금리도 정부의 영향아래 있다.

따라서 정부의 정책에 민감해야 하며, 각종 계획의 수립이나 진행상황에 귀를 열어두고 있어야 할 것이다. 원장님들이 병원 운영 관련 정책에 관심을 기울이듯이, 부동산 투자에서도 정부와 지자체의 각종 정책의 영향에 주목해야 할 것이다.

3. 다른 곳보다 빨리 오르고, 늦게 내리는 아파트는?
자녀를 둔 원장님들과 아파트 상담을 할 경우 많이 듣는 질문들이다. 결정권자는 사모님이다.

사모님: ‘어떤 학교와 학원들이 있나요?’, ‘어떤 사람들이 살고 있죠?’, ‘주변 환경은 어떤가요?’

자녀를 둔 직장인들의 아파트 상담에는 이런 질문이 많다. 역시 결정권자는 사모님이다.

사모님: ‘회사는 어떻게 가죠?’, ‘어떤 학교와 학원들이 있나요?’, ‘어떤 사람들이 살고 있죠?’, ‘주변 환경은 어떤가요?’

즉 ‘아파트 가격 = 학교(유치원) ± 교통편리성 ± 커뮤니티 ± 주위 환경’이다. 이 요소들을 이미 갖춘 지역의 아파트는 이미 가격이 높다. 이 요소들을 확보할 가능성이 높은 지역의 아파트는 가격이 꿈틀대고 있다. 수요자는 계속 찾아오고, 전세가와 매매가는 오른다. 월세도 받기 용이하다. 경기가 불황일 때도 다른 지역보다 타격이 적다.

물론 소득수준에 따라 혹은 평형에 따라, 자녀 유무에 따라, 시간에 따라 가격에 영향을 미치는 요소들은 달라진다. 따라서 투자하고자 하는 대상을 명확히 하고, 그에 따른 주요 가격변수를 골라낸다면 투자성공률을 높일 수 있을 것이다.

4. 원장님들의 부동산 투자기준은?
원장님들이 부동산에 투자할 경우 특별히 고려해야 할 기준은 무엇일까?

첫 번째로 세금관리를 들 수 있다. 예를 들어 이미 최고 세율을 적용받고 있는 원장님이 임대소득을 위한 상가투자를 본인 명의로 하는 것은 매우 비효율적이다. 또 자칫 부동산과 관련된 세금문제로 병원이 영향을 받을 수 있으므로, 사전에 전문가를 통해 소득과 증여 등에 관한 조언을 받는 것이 효율적일 것이다.

두 번째로 시간관리를 들 수 있다. 기본적으로 원장님들은 부동산을 검토하고, 조사하고, 관리할 시간이 부족하다. 거리가 먼 부동산이나 임대차에 신경을 많이 써야 하는 부동산의 경우 자칫 가보지도 않고 투자하거나, 방치할 가능성이 있다. 따라서 틈틈이 가볼 수 있는 거리에 투자하거나 믿을 만한 전문가를 통해 투자·관리하는 것이 효율적일 수 있다.

병원용 상가에 투자하는 원장님들이 많은 것도 잘 아는 업종의 임차인을 확보함으로써 결과적으로 관리시간을 절약할 수 있기 때문이다.

부동산도 기본적으로 시장원칙에 따라 움직이는 경제재이며, 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 상품이다. 단, 인간생활의 기본이 되기에 공공적 성격이 강하고 공적 규제가 가해져 정책과 규제의 중요성이 큰 상품이다.

시장원칙하에 부동산 가격이 결정된다면 수요가 많고 공급이 적은 혹은 적을 부동산상품에 투자하는 것이 가장 효율적이다. 수요와 공급을 결정하는 가장 중요한 요인은 희소성이라 할 수 있다. 물론 현재뿐만 아니라 미래의 희소성도 고려해야 한다.

아파트의 경우 편리한 교통, 우수한 학교, 조망권 등이 희소성이 될 수 있을 것이다.

상가나 토지 역시 마찬가지로 영업적, 위치적 희소성을 갖추고 있을 때 그 부동산의 가치는 상승할 것이다.  

투자 불확실성이 높을수록 자신만의 적절한 기준을 가지는 것이 중요하다. 그래야 휩쓸리지 않고, 한차례 실수하더라도 기준 수정을 통해 미래 성공가능성을 높일 수 있다. 특히나 원장님들 경우 적절하고 유효한 기준을 통해 시간을 절약하면서 병원경영과 투자를 병행할 수 있을 것이다.