집값이 고공행진을 하고, 집 값 상승률이 임대 수익률을 크게 웃돌 적에는 전세를 끼고 집을 사 두는 것이 유리했었다. 그러나 지금은 상황이 달라져있다. 집값이 오르기는커녕 하락하고 있다. 집값이 회복되더라도 예전과 같은 집값 상승률은 기대하기 어렵다. 기껏해야 인플레이션을 따라잡는 정도에 불과하다면 집을 가진 사람은 전세보다는 월세를 선호하기 마련이다. 이제는 월세 시대이다.
세입자 입장에서도 월세시대
우리는 월세는 전세보다 무조건 불리하다고 생각한다. 왜냐하면 전세금은 돌려받을 수 있지만 월세는 모두 날리는 돈이라고 생각하기 때문이다. 하지만 요즘처럼 전세금 비율이 50%를 웃도는 경우에는 살던 집이 경매로 넘어가면 전세금 회수가 어렵다. 예를 들어 1억 원짜리 주택에 전세를 들려면 5~6천만 원 정도의 전세금을 내야한다. 하지만 이 집이 경매에 넘어가면 7~8천만 원에 경락되는 경우가 많다.
만약 전세 들기 전에 누군가 돈을 4천만 원 빌려주고 130%에 해당하는 5,200만 원의 저당권을 설정했다면 돈을 빌려준 사람이 먼저 대출금과 이자를 회수한다. 그러면 2~3천만 원이 남는다. 이런 경우 집을 얻은 세입자는 전세금전액을 돌려받을 수 없다. 집값의 70%에서 등기부에 나타난 대출 최고액을 뺀 금액만 전세금으로 지불하고, 나머지는 월세로 돌리는 반 전세를 선택하면 최소한 전세금을 돌려받지 못하는 리스크를 줄일 수 있다.
월세를 얻는 기술
1. 비어있는 집을 골라라
월세를 놓는 집 주인 입장에서는 집을 계속 비워두기보다는 월세를 깎아주더라도 얼른 세놓는 편이 유리하다고 생각한다. 하지만 누군가 아직 월세를 살고 있는 경우라면 집주인이 배짱을 부릴 가능성이 높다. 그래서 월세는 가급적 비어있는 집을 골라야 한다.
2. 반드시 집 주인과 계약하라
오피스텔, 원룸 등의 집 주인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 부동산 중개업자 또는 건물관리인이 집 주인에게는 월세 계약을 했다고 말하고, 실제 세입자와는 전세 계약을 해서 전세보증금을 가로채는 경우도 있다. 이런 불상사를 막기 위해서는 반드시 집 주인과 계약을 해야 한다. 계약금과 잔금 지급도 반드시 집 주이의 통장으로 자동 이체 시키는 것이 좋다.
3. 하자가 있는지 체크하라
월세는 집에 하자가 있다면 월세를 놓는 집 주인이 고쳐주고, 집 주인이 장판도 깔아주고, 벽지 도배도 해 준다. 하지만 월세를 얻은 후에 살다가 문제가 생기면 세입자 과실이라고 집 주인이 책임을 떠넘길 수 있다. 때로는 집 주인이나 중개업자가 하자를 숨기고 계약한 후에 책임을 떠넘기는 경우도 있다.
문제는 대개 낮에 월세를 보러 간다는 점이다. 그래서 전등을 켜 보지 않는다. 이사 온 후에 전기에 문제가 생겼는데 집주인이 사용하다가 문제가 생긴 것이니 세입자 보고 비용을 부담하라면 어쩌나? 하수구가 막혔을 수도 있다. 보일러가 낡아서 작동이 제대로 안 될 수도 있다. 천장에서 비가 새는 경우도 있다. 습기가 벽을 타고 들어와서 곰팡이가 피는 경우도 있다. 이런 경우 분쟁이 생겨서 월세를 빼 달라고 하면 집 주인이 원상 복구를 요구할 때도 있다. 월세 계약을 하기 전에 반드시 보일러, 천장, 벽지, 상하수도, 전기 등을 체크하고, 하자가 있으면 고쳐달라고 요구해야한다.
4. 합의된 내용은 계약서에 기입하라
집주인이 약속했더라도 문서화되지 않았다면 책임을 물을 수 없다. 예를 들어 집 주인이 도배를 해주기로 했다면 전체 도배인지, 부분 도배인지를 계약서에 명시하라. 2년의 임대기간을 채우지 않고 중간에 나가도 된다고 합의했다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 구체적으로 계약서에 명시해야 한다.
5. 집주인이 바뀌었다고 다시 계약서를 쓸 필요는 없다.
A씨가 살던 집 주인이 바뀌었다. 새로운 주인은 계약서를 다시 쓰자고 했다. A씨는 무심코 계약서를 쓰는 바람에 대출금보다 후순위로 밀려서 보증금 반환이 어려워지는 경우를 겪었다. 월세 기간 중 집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 이어지기 때문에 다시 계약서를 작성할 필요가 없다.
6. 집 주인이 별다른 말이 없으면 그냥 넘어가라
월세 계약이 만료되기 한 달 전에 집 주인이 별다른 말을 하지 않을 때는 세입자도 가만히 있으면 된다. 왜냐하면 집주인과 세입자가 별다른 의사 표시를 하지 않으면 자동으로 월세 계약이 기존의 조건대로 2년 간 연장되기 때문이다. 이렇게 서로 아무 말 없이 월세 계약이 연장되었다면 나중에 집주인이 맘대로 집을 비우라고 요구할 수 없다. 단 1년 후에는 월세를 올려달라고 요구할 수는 있는데 이 경우도 5% 이내로 제한된다. 그러나 세입자는 임대 계약이 아직 끝나지 않아도 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 세입자로부터 해지 통보를 받은 집 주인은 3개월 안에 보증금을 반환해야 한다.
7. 보증금을 돌려받지 못한 경우는 임차권 등기명령
보증금을 돌려받지 못하고 집부터 비워주면 우선 변제권도 없어지고, 대항력도 떨어진다. 한마디로 보증금 받기가 더 어려워진다. 이런 경우 임차권 등기명령을 통해서 권리를 보호받을 수 있다.