주택이 6억 원이 넘는 경우라면 공동명의를 고려해 볼 만
단독 명의와 공동명의 경우 양도소득세에서 많은 차이 발생

70대 초반 의사이신 고객과 식사를 할 때였다. ‘지금 보유하고 있는 병원건물과 땅을 부인과 함께 공동 명의로 변경하고 싶다.’ 라는 말과 함께 절차와 비용을 문의 해오셨다.
병원건물을 지은 지 30년이 지난 지금까지 본인 단독명의였는데 갑자기 공동명의로 변경 하려는 이유는 의사생활 40년 가까이 하면서 병원 건물 올리고 대출 상환하며 자녀교육 시키는 등의 지출을 하다 보니 건물과 대지에 대한 상속세를 마련할 여유가 없으셨다고 하신다. 그나마 남아 있는 병원 건물과 대지를 자식과 부인에게 상속세와 양도세를 조금이라도 줄여 건물 그대로 남겨주고 싶은 바람이셨다.
최근 여러 경제상황 때문에 부동산 경기가 말이 아니다. 하지만 이 상황에도 저평가 되어있는 부동산에 투자하는 투자자도 있기 마련이다. 부부가 현재 거주하고 있는 주택 외에 주택을 투자목적으로 구입하기를 원하는 투자자들이 있다. 이때 대부분의 투자자들은 누구 명의로 할지 고민을 하게 된다. 기존 주택이 본인 명의로 되어있는 경우는 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 생각해 볼만하다. 과거 배우자간 증여공제가 3억 원이었기 때문에 이득이 없었지만, 2008년부터는 배우자간 증여공제가 6억 원으로 증액이 되어 6억 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명으로 주택을 구입할 수 있게 되었다. 만약 위 의사고객처럼 주택이 6억 원이 넘는 경우라면 공동명의를 고려해 볼 수 있다. 이처럼 부동산의 경우 누구의 명의로 하느냐에 따라 세금의 차이도 크다. 그러면 취득 시, 보유 시, 처분 시 절세 효과를 알아보도록 하겠다.

1. 취득 시 절세 효과
부동산을 취득하는 경우에는 단독명의와 공동명의의 경우 모두 세금은 동일하다. 이는 취득 시 납부하는 취득세와 등록세 모두 누진구조가 아닌 단일세율에 의해 적용하게 되기 때문에 공동명의로 한다 하더라도 절세 효과는 없다.

2. 보유 시 절세 효과
부동산을 보유하고 있는 동안의 세금은 어떨까? 부동산을 보유하고 있는 동안에 납부하는 세금은 크게 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세의 경우 보유 시 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어있고 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다. 또한 종합부동산세의 경우에는 예전 위헌 판결 이후 세대별 과세가 아닌 개인과세로 바뀌었다. 이에 따라 종합부동산세는 현재 9억 원을 초과하는 경우에는 과세 대상이 되어 공동명의를 함으로써 절세가 가능해 졌다.

3. 처분 시 절세 효과
부동산 절세 효과의 최종 목적은 양도시점이라고 할 수 있다. 그래서 대부분의 투자자들은 부동산을 구입하는 시점부터 양도소득세를 고려해 구입해야 한다. 특히 종합소득세는 자신이 번 돈에 대한 세금을 납부한다는 생각과는 달리 양도소득세는 부담이 크고 최대한 절세방법을 찾고 싶은 것이 모두의 마음이다. 따라서 양도시점의 절세에 대해 더욱더 고심이 많은 것이 사실이다. 공동명의로 할 경우 양도 시 절세 효과에 대해 조금 더 알아보자.
 
* 양도소득 기본공제
양도소득세신고 시 양도가액에서 취득가액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에서 일괄적으로 250만원을 공제하게 된다. 이는 양도자별로 해당되는 공제 금액으로 공동명의자의 경우에는 각 양도인별로 적용받을 수 있다. 따라서 단독 명의라면 양도소득금액에서 250만원만 차감해 세율을 곱하게 되는데 부부 공동명의라면 양도소득금액에서 500만원을 차감해 세율을 곱하게 된다.
 
* 누진세율 구조에서 낮은 세율 적용받기
양도소득세는 누진세율 구조이다. 세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용된다. 만약 과세표준이 4천만 원일 경우 16%의 세율을 적용받지만, 5천만 원일 경우 25%의 세율을 적용받을 수 있다. 그래서 갑자기 세율이 높이 적용되는 부작용을 막기 위해 만들어진 누진공제액을 유념해야 한다. 공동명의의 경우 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로서 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 발생한다. 이에 따라 낮은 세율이 적용되며 절세 효과 역시 크게 발생된다. 반면 증과세율이 적용되는 경우 절세 효과가 발생하지 않는다. 지금 현제 양도되는 1세대 2주택은 중과세대상에서 제외되었다. 따라서 1세대 3주택이거나 미등기자산인 경우 공동명의에 따른 절세 효과를 볼 수 없다. 하지만 현재 1세대 2주택에 대해 일반세율이 적용되므로 공동명의로 되어 있는 부동산의 경우에 혜택이 폭이 넓어졌다.
공동명의에 따른 절세 효과는 다음 표와 같다.

이처럼 동일한 양도 자산을 단독명의와 공동명의 경우 양도소득세에서 많은 차이가 발생하게 됨을 알 수 있다. 하지만, 부동산을 이미 취득할 때 단독명의로 했다가 이를 중간에 공동명의로 바꿀 때에는 반드시 세무전문가와 상담을 통해 결정해야한다. 이는 명의 변경을 하는 경우 이미 취득 시 납부했던 등록세를 명의 변경하는 부분에 대해 취득세와 등록세를 추가로 납부해야 하기 때문이다. 그래서 단편적인 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는 투자나 취득시점부터 여러 가지 상황을 고려해 공동명의 여부를 판단하는 것이 필요하다. 또한 공동명의의 경우에 단순하게 50 : 50 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율이 어떠한지도 전문가들에게 충분한 설명과 자문을 듣고 결정하는 것이 바람직 할 것이다.