전석구

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의약사 전문 재정컨설턴트

 

‘2011년 세계보건통계 보고서’를 보면 1990년 72세였던 한국의 평균 기대수명은 2000년 76세, 2009년 80세로 높아졌다. 앞으로 수명은 더 늘어날 것이 자명하다. 그런데 이런 높은 기대 수명과는 달리 현재 은퇴를 앞두고 있는 ‘베이비붐’ 세대가 노후를 제대로 준비하지 못한 채 은퇴시점을 맞이하고 있어 문제점으로 대두되고 있다. 소위 1차 베이비붐 세대라고 일컫는 1955년~1963년에 출생한 사람들의 은퇴가 본격화됐다. 이 시기 태어난 사람들은 약 700만 명으로 전체 인구의 15%를 차지하고 있다. 그러나 상황이 이러한데도 우리나라 가계는 거의 노후준비를 하지 못하는 것으로 조사됐다. 그나마 노후준비를 하는 사람도 거의 80%에 육박하는 자산을 부동산으로 보유하고 있어 향후 뇌관이 될 가능성도 크다. 실제 사례를 가지고 자산 배분에 관해 살펴보자.

서울 서초동에 사는 40대 후반의 김모씨. 개인사업을 하는 남편과 두 아이를 두고 있다. 보유자산은 서초동 집과 재건축 대상 아파트, 오피스텔, 현금을 포함해 34억 원 정도다. 이중 금융자산으로는 2억 원이 펀드에 투자되어 있고 저축은행에 현금 14억을 예금으로 넣어두고 있다. 올해 47세인 남편은 앞으로 5년 정도 일하고 은퇴할 예정에 있다. 저축은행과 펀드에 있는 현금을 활용해 은퇴 후 생활비가 나오게끔 준비를 하고 싶어 한다. 대안으로 임대 수입이 나오는 대학가 주변의 수익형 부동산을 매입하는 방안을 고려 중이다.

 

김씨의 자산-부채현황

자산

부채

아파트

8억6000만

임대보증금

1억1000만

토지

7억

전세보증금

2억5000만

펀드

2억

현금

14억

합계

34억1000만

합계

1억1000만

 

결론부터 얘기하자면 수익형 부동산을 또다시 매입하는 방법은 좋지 않다. 이들 수익형 부동산의 연 수익률은 5.5% 정도지만 세금과 평균 공실률, 상권 변화의 위험성 등을 감안하면 실질 수익률은 4%로 낮아지게 된다. 더구나 남아있는 현금자산을 몽땅 부동산에 투입할 경우 전체 자산 중 부동산 비중이 거의 100%에 달하게 된다. 시장침체기에 부동산의 과다 보유는 심각한 유동성 위기에 봉착할 수 있다.

절충안을 찾는 게 중요한데 현금자산 14억 가운데 8억은 강남, 광화문, 여의도 등 업무중심지 인근에 월세가 잘 나오고 공실율이 크지 않은 오피스텔을 구입하는 게 대안일 것 같다. 비교적 경기변동을 크게 타지 않는 상권이기 때문에 그렇다. 세금을 감안하더라도 월 350만 원 정도의 고정적 월수입을 기대할 수 있다. 아파트를 구입하게 될 경우 1가구 다주택자로 분류돼 세금 부분이 걸린다. 물론 양도세 중과세 제도가 폐지될 가능성도 있지만 아직 불확실하다.

나머지 6억 원은 즉시연금에 가입하길 권한다. 즉시연금의 경우는 이자만 받다가 6억의 원금은 상속되는 상속형 종신연금으로 수령하는 것이 좋을 듯싶다. 아무래도 상속 발생 시 상속세가 나오기 때문에 상속세의 재원마련을 위한 자금으로도 유용할 것 같고 이자에 대해 15.4%가 비과세되기 때문에 세금측면에서도 유리하다. 현재 공시이율 4.9%를 적용해 본다면 대략 월 230만원의 자금을 평생 안정적으로 활보할 수 있다. 그러면 수익형 부동산에서 발생하는 임대소득과 합산해 매월 580만원의 평생 급여를 확보하게 되는 셈이다. 또 임대가 원활치 않아 공실이 발생하는 상황에서도 매월 230만원이라는 자금이 받쳐주기 때문에 여유 있게 공실 상황을 대처해 나갈 원천이 마련되는 셈이다.

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