토지와 아파트 등 일반 건물은 모두 상속·증여세의 과세 대상
상속 시 상속재산가액 매도 시 양도소득세 과세표준 계산 공제
당장의 세금과 향후 양도세 비교해 감정가·개별공시지가 선택해야
아파트, 꼬마빌딩 등 건물 부동산 외에도 토지를 상속·증여하는 사례도 늘고 있다. 토지 상속·증여 시 유념할 점들은 어떤 것들이 있는지 알아봤다.
국토교통부는 지난 1월 1일 기준 전국 표준지 50만 필지에 대한 표준지 공시지가를 산정한 결과 전년 대비 6.33% 상승했다고 2월 12일 밝혔다. 이는 11년 만에 최대를 기록했던 지난해 9.42%보다 3.09%포인트 하강했지만 최근 10년간 평균 변동률 4.68%에 비해서는 높은 수치다.
지역별로는 서울 7.89%, 광주 7.60%, 대구 6.80% 등 순으로 표준지 공시지가 상승률이 높았다. 다만 울산이 1.76%로 전국에서 가장 낮게 상승했으며, 경기(5.91%), 세종(5.05%) 등 나머지 시도는 모두 전국 평균보다 낮은 상승률을 기록했다.
국토부는 최근 3년간 공시지가를 꾸준히 올리고 있다. 2017년 4.94%였던 전국 표준지 공시지가 상승률은 2018년 6.02%를 기록한 뒤 지난해에는 9.42%까지 올랐다. 공시가격과 실거래가격 간 격차를 줄이겠다는 취지에서다. 공시가격이 오르면 상가 등 꼬마빌딩 소유자의 세 부담도 늘어난다. 토지뿐만 아니라 건물, 상가 등 일반 건축물도 공시지가를 기준으로 보유세를 산정해서다.
이런 흐름 속에 토지나 건물 등 부동산을 상속하거나 증여하는 사례도 꾸준히 증가하고 있다. 토지와 집값이 계속 오르는 데다 정부의 잇단 부동산 대책으로 향후 공시가격 인상과 보유세 등 세금 중과가 예상되면서, 절세 차원에서 일찌감치 부동산 증여를 선택한 사례가 많은 것으로 보인다.
지난해 국세 통계에 따르면 2018년 증여세 신고대상 재산과 신고 인원은 각 27조4114억 원, 14만5139명으로 1년 새 17%, 13%씩 늘었다. 특히, 토지의 경우 신고 건수(5만5000건)와 금액(8조5000억 원)에서 모두 최대 증여 자산을 기록했다. 그렇다면 토지 상속·증여는 어떤 절차로 이뤄지고, 과세 폭탄과 관련해 유념할 점들은 무엇일까.
상속·증여 세율에는 차이 없지만, 재산가액 평가 달라
일단, 토지와 아파트 등 일반 건물은 모두 상속·증여세의 과세 대상이 되고 세율 등에서는 기본적으로 차이가 없다. 다만, 재산가액 평가 방법에 있어 다소 차이가 있는데 이를 이해하기 위해서는 먼저 상속·증여세 재산가액의 평가 순서를 알아야 한다. 토지나 건물 등 부동산의 재산가액 평가는 원칙적으로 시가, 감정가, 기준시가(토지의 경우 개별공시지가) 순서로 이뤄진다.
시가는 그해 상속·증여재산이나 이와 유사한 동일 평형 등의 매매 사례가 상속개시일로부터 6개월 전후(증여의 경우 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월)에 있는 경우 그 매매가액이 된다. 그러나 아파트나 오피스텔 등 동일 평형 등에 대한 거래가액이 대체로 많기 때문에 세금을 적게 내기 위해 기준시가로 신고한 경우, 향후 매매 사례가 발견된다면 과세표준을 시가로 보아 상속·증여세에 가산세를 부과받을 수 있다.
김동욱 김앤장법률사무소 변호사는 “토지의 경우 통상 매매 사례가액이 많지 않아 시가를 판단하기 어려운 것이 일반적”이라며 “이 경우 개별공시지가를 적용할 수 있지만, 감정평가를 받아 감정가를 적용받을 수도 있다. 여기서 감정평가는 상속개시일 전후 6개월 이내에 한 것만 김정가로 인정되고, 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 한다”고 말했다.
다만 2018년 4월 1일 이후 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정기관에만 의뢰해도 된다. 통상 감정가는 개별공시지가보다 높아 감정평가를 받는 경우가 흔치 않기 때문이다.
배남수 EY한영회계법인 상증팀 이사도 “아파트의 경우 유사성이 강한 유사 매매 사례가액이 확인돼(국토부 실거래가 등) 시세 기준(100%)으로 평가돼 과세된다”며 “하지만 토지의 경우 시가 대비 50~60%인 기준시가로 평가되므로 ‘상속세 및 증여세법’상 평가 시 저평가될 수 있다”고 말했다.
그러나 상속 시 상속재산가액은 향후 해당 토지를 매도할 때 양도소득세 과세표준 계산 시 공제가 되기 때문에 당장의 세금 부담과 향후 양도세 부담을 비교해 감정가 또는 개별공시지가 적용을 선택할 필요가 있다. 가령 상속세는 배우자공제 등 각종 공제가 적용돼 유효세율이 양도세율보다 낮아질 수 있고, 토지를 1년 미만 보유하다가 양도하면 50%의 높은 양도세율이 적용되므로(단, 상속받은 자산은 피상속인의 취득일부터 양도일까지 보유기간을 계산), 상속받은 토지를 단기간 보유하다가 매도할 계획이라면 감정평가를 받는 방안도 고려해야 한다.
판례로 본 토지 상속·증여
토지 증여와 관련된 한 판례를 보자. 시어머니가 며느리에게 토지를 증여했다. 증여 당시 그 토지의 형질은 전(田)으로 별다른 가치가 없어 증여세를 얼마 납부하지 않았다. 그런데 증여 후 시어머니는 증여해 준 토지에 박물관 설립 계획을 승인받고 이를 완공해 사용 승인까지 받았고 이 과정에서 토지의 형질이 전에서 대지로 변경됐다. 이 과정에서 토지의 가치는 3배 이상 증가했는데 세법은 어떻게 적용될까.
이에 대해 김동욱 변호사는 “이 경우 별다른 과세 문제가 없다고 생각할 수도 있지만 상증세법은 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 재산을 증여받아 5년 이내에 개발 사업 시행, 형질 변경 등으로 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여받은 것으로 보는 조항이 있다”며 “관세관청은 이 조항을 적용해 재산 가치가 증가함에 따라 증여세를 부과했고, 법원도 시어머니로부터 토지를 증여받은 며느리의 노력에 의해서가 아니라, 시어머니의 기여에 의해 재산 가치가 증가한 것일 때는 재산 가치 증가액은 증여세 부과 대상이 된다고 해 과세가 정당하다고 판결했다”고 설명했다.
농지용 토지 상속도 유념할 것들이 많다. ‘농지법’에 따라 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 또한, 농지를 농업 경영에 이용하지 않게 됐을 경우 해당 농지는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 처분해야 한다.
A씨는 부친으로부터 농지를 상속받았는데 상속받은 농지를 그냥 보유하면서 농업에 사용하지 않고 있었다. A씨는 ‘농지법’의 다른 조항에서 상속으로 농지를 취득한 자는 농업 경영을 하지 않더라도 1만㎡까지는 소유할 수 있다고 정하고 있으므로, 1만㎡가 되지 않은 자신의 농지는 농업 경영을 하지 않더라도 계속 보유할 수 있다고 주장했다. 쟁점은 상속받은 농지의 처분의무가 있는지였다.
이에 대해 법원은 이러한 주장을 받아들여 상속받은 농지 중 1만㎡까지는 농업에 사용하지 않더라도 처분의무가 없고, 다만 1만㎡를 초과하는 면적은 이를 농업을 하는 자에게 임대하거나 위탁해야 계속 소유가 허용된다고 판단했다. 이처럼 농지를 상속받는 경우 그 면적에 따라 처분의무 유무가 달라질 수 있으니 주의가 필요하다.
배남수 이사도 “8년 이상 자경한 농지의 경우, 증여할 경우에는 자경기간에 대한 계산은 증여받은 날부터 기산하므로 자경 감면에 불리할 수 있다”며 “증여 후 5년 이내 처분할 부동산의 경우, 양도세 이월과세나 부당행위계산부인 규정에 의해 세 부담이 늘어날 수도 있으니 주의해야 한다”고 전했다.
토지 증여세 부담을 줄이고 싶다면 기준시가로 증여 가능한 토지를 증여하는 것이 유리할 수도 있다. 배 이사는 “만약 토지에 부채 등이 있다면 부담부증여를 이용하면 증여세를 줄일 수 있다. 저평가된 토지의 경우, 배우자 증여(증여재산공제 6억 원) 취득가액을 높일 경우 양도세 부담을 줄일 수 있다”며 “상속세 부담이 없는 경우(상속공제금액 이하 상속재산)에는 오히려 감정평가, 평가기간 내 매도를 통해 토지의 상속평가액을 높일 경우 양도세 부담을 줄일 수 있다. 개별공시지가 상승이 예상되는 토지의 경우에는 기준시가 고시 전에 증여하면 평가액이 상승하는 것을 막을 수 있다”고 덧붙였다.
