증여 후 부동산 가격이 크게 올랐다면

재산 가치 증가 시 증여세 과세 규정 있어 계획 필요 한국의약통신l승인2019.07.16 06:00:00

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증여 후 부동산 가격이 크게 올랐다면 
재산 가치 증가 시 증여세 과세 규정 있어 계획 필요
증여세 과세 대상…개발 사업 시행, 형질 변경 등 유사 사유

‘쌀 때 증여하라’는 증여에 있어 가장 기본적인 절세 방안이다.

 

다만 ‘상속세 및 증여세법’에서는 예외적으로 재산 증여 이후 재산 가치가 증가하는 경우 이 가치 증가분에 대해서도 증여세를 과세할 수 있는 규정을 두고 있는바 증여 계획을 세울 때 이를 반드시 체크해봐야 한다.

일반적으로 증여세는 증여 시점의 증여재산가액을 기준으로 계산하므로 오늘 토지를 증여받은 경우 오늘의 토지 가격을 기준으로 증여세가 과세되며, 이후 토지 가격이 상승하더라도 추가적인 증여세의 납세 의무는 발생하지 않는다.

그러나 개발 사업 시행, 사업의 인·허가 및 이와 유사한 사유가 발생할 경우 과세 대상에 해당하는 재산 가치 증가에 의한 증여세 과세 대상은 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령 제32조의 3에서 열거하고 있는데, 개발 사업의 시행, 형질 변경, 사업의 인·허가 및 그 밖에 이와 유사한 사유 등으로 정하고 있다.

주택 재개발 지역의 지정, 토지의 지목 변경 등이 대표적인 증여세 과세 대상 행위에 해당하나, 과세당국은 재산 가치 증가 사유를 특정 유형으로 국한해 적용하지 않고 폭넓게 해석해 증여세를 과세하는 추세이므로 부동산 증여 시 이를 감안해야 한다.

현재까지의 과세 사례에 의하면 재산 가치 증가 사유에 해당하는지 여부를 판단하는 기준 중 하나는 특정 행위가 ‘재산 가치 증가를 객관적으로 예정하는 행위에 해당하는가’인데, 이는 결국 특정 행위가 재산 가치 증가를 높은 확률로 확정하는 행위라면 과세 대상에 해당할 가능성이 있다는 것이다.

또한 관련 규정에 열거된 개발 사업의 시행, 사업의 인·허가 등에 대한 용어의 정의 및 적용 범위가 명확하지 않으므로 특정 행위가 이에 해당하는지 여부에 대해서도 많은 다툼이 발생하고 있다.

예컨대, 개발구역을 지정하는 주택 재개발 사업의 경우에는 명백한 증여세 과세 대상에 해당하나, 개발구역의 지정 없이 개인적으로 본인 소유 토지에 건물을 건축해 분양할 경우 ‘개발 사업의 시행’이라는 용어를 어떻게 해석하는지에 따라 과세 여부가 달라진다.

재산 가치 증가 사유의 자력 여부
재산 가치의 증가 사유로 인정되는 행위가 발생했다고 해서 무조건 과세 대상에 해당하는 것은 아니다. 수증자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태에 비추어 자력으로 그 행위를 할 수 없다고 인정되는 경우에 한해 증여세가 과세된다.

따라서 미성년자에게 재산을 증여하는 경우 대부분은 미성년자가 개발 행위 등을 자력으로 할 수 없다고 보아 증여세 과세 대상에 해당하게 되며, 반대로 재산 증여 당시에는 재산 가치 증가 사유가 발생할 만한 어떠한 정황도 없고 재산을 수증한 자가 자신의 능력으로 사업을 추진·성공해 재산 가치가 증가했음을 입증한다면 증여세 과세 대상에 해당하지 않게 되는 것이다.

유상으로 매입한 경우도 과세 대상
가치 증가가 예상되는 재산을 증여받지 않고 유상으로 매입해 재산 가치 증가분에 대한 증여세 과세를 회피하는 것을 방지하기 위해 친족 등의 특수관계인으로부터 재산 가치 증가에 관한 내부 정보를 제공받아 재산을 유상으로 취득한 경우 및 특수관계인으로부터 차입한 자금 등으로 재산을 취득한 경우에도 재산 가치 증가에 대한 증여세를 과세할 수 있도록 정하고 있다.

한편, 재산 가치 증가에 의한 증여세 과세는 재산 취득 후 5년 이내에 발생한 행위에 대해서만 적용하며, 증가한 재산 가치가 당초 재산 가치의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 한해서만 적용한다.

재산 가치 증가에 의한 증여세는 특정 행위가 증여세 과세 대상 행위에 해당하는지에 대한 해석이 모호한 경우가 많아 외형상으로는 동일한 행위에 대해서도 증여세 과세 여부가 달라지는 상황이 발생한다.

따라서 증여 재산과 관련한 사업을 계획할 때는 재산 가치 증가의 경위나 예측 가능성 등에 비추어 추가적인 증여세 과세 대상 행위에 해당하는지 여부를 미리 고려해 증여세 신고를 준비해야 할 것이다.

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