부동산 ‘稅 폭탄’ 고민, 현명한 절세 방법은?

한국의약통신l승인2018.12.10 06:00:00

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10년 단위로 증여 시 낮은 구간 세율 적용 돼 세금 낮춰
임대수익 건물 먼저 증여해 수증자가 채무 상환하는 것이 유리

해마다 국내 부동산 증여가 늘어나는 가운데 편법증여를 활용한 탈세 사례도 증가하면서 과세당국이 촉각을 세우고 있다.

불법과 편법 대신 합법적인 부동산 증여 절세를 이룰 수 있는 방안은 없을까.

고액의 전세금을 부모가 자녀 대신 내주고도 증여세를 납부하지 않아 적발돼 추징된 세액이 한 해 200억 원을 넘어섰다.

지난 9월 국세청과 국토교통부가 자유한국당 김상훈 의원(대구 서구)에게 제출한 ‘고액 전세 편법증여 자금출처 조사 현황(전세금 10억 원 이상 대상)’에 따르면, 2017년 한 해 고액 전세금을 이용한 편법증여 적발 건수가 101건에 달했으며, 204억 원(건당 2억 원)의 탈루가 있었던 것으로 드러났다. 이는 2013년 국세청이 전세금 변칙증여 조사를 실시한 이래 사상 최대 규모에 해당한다.

고액 전세 편법증여 적발 건수는 2013년 56건에서 2014년 50건, 2015년 62건, 2016년 87건으로 점차 증가하다가 지난해에 101건으로 가파르게 늘어났다. 추징액도 2013년 123억 원이었던 것이 2017년엔 204억 원으로 5년 새 약 65% 이상이 늘어난 셈이다.

적발 지역은 꾸준히 주택가격이 상승한 서울(지난 5년간 304명 적발, 694억 원 추징) 및 수도권(44건, 91억 원)에 집중돼 있었으며, 부산과 대구, 대전에서도 간헐적으로 전세금 편법증여가 적발됐다. 뿐만 아니다. 부동산 편법증여의 유형도 날로 다양해지고 있다.

1. 편법증여 받은 증여세
A(53, 여) 씨는 편법증여를 받은 연금수익, 현금에 대해 증여세를 추징당했다. A씨는 서울에 소재한 고가 아파트를 취득했는데 자금출처가 불분명했다.

국세청은 A씨가 재산, 직업 등으로 보아 자금 지불 능력이 없다고 판단했다. 그녀의 아버지는 연금원본을 보험사에 납입하고 매월 발생한 고액의 연금수익을 딸인 A씨가 수령하는 방법으로 편법적인 증여를 하고, A씨에게 수차례 현찰을 분할해 증여한 사실이 드러났다.

2. 사업자의 현금매출 누락
부부지간인 B(42, 남) 씨와 C(40, 여) 씨는 각각 주택임대업, 소매업을 운영 중이었다. 이들은 서울 소재 투기과열지역의 아파트 등 부동산을 취득했는데, 사업소득 신고금액으로 자금출처를 소명하기엔 부족했다.

이러한 자금의 원천은 사업소득을 누락시키거나 B씨의 부모로부터 현금을 증여받은 것으로 나타났다. 결국 국세청은 현금매출 누락 등에 대해 이들에게 소득세와 증여세를 추징했다.

3. 부동산 취득자금 신고 누락
최근 귀국한 유학생 D(30, 남) 씨는 별다른 소득이 없었지만, 출처 불명의 자금으로 수도권에 소재한 고가의 상가건물을 취득했다.

호텔을 경영하는 자산가인 그의 아버지가 D씨를 거치지 않고, 잔금을 매도자에게 바로 현금으로 지급하는 방법으로 편법증여를 한 것이다. 결국 D씨는 부동산 취득자금 증여세 신고 누락분에 대해 증여세를 추징당했다.

이러한 사례들은 국세청이 부동산 거래 관련 탈세혐의자 세무조사 과정에서 밝혀낸 편법·불법증여 사례다. 적발된 주요 탈세 유형으로는 ▲소득이 없는 자가 증여받은 자금으로 부동산을 취득하고 증여세 탈루 ▲탈세한 자금으로 실거주 이외 투기 목적으로 다수 주택 취득 ▲기획부동산 실사주가 법인자금 유출, 가족의 부동산 취득자금 편법증여 ▲명의 위장 부동산중개업자의 사업소득 탈루 및 편법증여 ▲미성년 자녀에게 거액의 금융자산을 증여하고, 증여세 무신고 등이었다.

국세청은 고가 아파트 등 과열지역 부동산 취득자의 가족 구성원까지 재산 변동 상황과 자금 원천을 종합적으로 분석, 부동산 거래를 이용한 탈세혐의자 360명을 선정·조사한다고 지난 8월 29일 밝혔다. 최근 일부 과열지구 위주로 부동산 거래 과정에서의 탈세 여부를 모니터링해 온 국세청이 세금 탈루 행위에 대해 엄정한 대처에 나선 것이다.

이번 조사 대상에는 주택 취득자금을 편법증여 받은 연소자와 자금출처가 불분명한 다주택자 등 부동산 거래 관련 탈세혐의자 360명과 고액 금융자산 보유 미성년자 등 146명이 포함됐다.

국세청 관계자는 “조사 유형 중 탈루 사례가 많은 부동산 취득자금 편법증여 등에 대해서는 금융 추적조사를 통해 자금 조성 경위를 끝까지 추적하고, 탈세 혐의가 확인될 경우 세금 추징은 물론 사기나 기타 부정한 방법의 탈루 행위에 대해서는 관계기관 고발 등 법과 원칙에 따라 엄정히 조치하겠다.”고 말했다.

합법적인 증여 절세 방안은?
그렇다면 이처럼 편법이나 불법이 아닌 합리적인 증여세 절세 방안에는 어떤 것들이 있을까.

삼성생명 헤리티지센터 임태석 팀장은 “당장의 세금 부담을 줄이기 위해 잘못된 방식을 택할 경우 과소 납부한 세액에 대해 추징과 함께 무신고 또는 과소신고가산세, 납부불성실가산세를 부담하게 되는 등 더 많은 세금을 내야 한다.”며 “따라서 합법적인 테두리 내에서 절세하는 방안을 택하는 것이 바람직하다.”고 말했다.

그러면서 합리적인 증여 절세 방안에 대해 “증여 시기와 대상을 나누는 것이 기본적인 절세 방안으로, 증여세율은 금액에 따라 구간별로 증가한다.”며 “따라서 한꺼번에 증여하지 말고 10년 단위로 나누어 증여를 하면 낮은 구간의 세율이 적용돼 세금을 낮출 수 있다.”고 설명했다.

그는 그러면서 “증여세는 수증자가 받는 액수를 기준으로 수증자에게 과세하기 때문에, 수증자를 나누면 역시 낮은 구간의 세율을 적용받을 수 있어 세금을 낮출 수 있다.”고 말했다.

부담부증여를 활용하는 것도 대표적으로 꼽히는 절세 방법이다. 부담부증여는 증여자의 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 것이다. 예를 들어 부동산 담보대출 채무나 부동산 임대차보증금반환 채무를 수증자가 인수하도록 하는 것이다.

그렇게 하면 증여재산가액에서 채무액을 공제하게 돼 증여세 과세표준액이 줄어드는 효과도 있고, 세율이 줄어드는 효과도 있다. 

이에 대해 임태석 팀장은 “다만 증여를 한 부모는 경우에 따라 양도소득세를 납부해야 하고, 양도한 채무는 반드시 증여를 받은 자녀가 상환해야 한다.”며 “채무를 증여받은 자녀가 아닌 부모가 대신 상환하면 증여세가 추징될 수 있다. 따라서 자녀가 채무를 직접 상환할 수 있도록, 임대수익이 발생할 수 있는 상가 등을 먼저 증여하는 것이 유리하다.”고 강조했다.

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