상속세 절감 위해 세금 부담하고 사전 증여해야 유리
부동산 자산, 가장 저렴할 때 증여해야 시세차익 향유
문재인 정부의 주요 부동산 대책마다 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 쏟아지면서 부동산 상속·증여에 대한 자산가들의 고민도 늘고 있다.
달라진 정부의 부동산 대책에 세금 폭탄을 맞지 않기 위해 필요한 절세 플랜은 어떤 것들이 있을까. 정부와 다주택자 간 ‘총성 없는 전쟁’이라고 표현해도 과언이 아닐 듯하다.
지난 1년간 부동산 시장을 향한 정부의 목소리는 단호했다. 더 이상 부동산을 자산 증식의 도구로 삼지 못하도록 하겠다는 것이다. 이를 위한 대책들도 줄줄이 쏟아졌다.
그중 가장 대표적인 것이 지난해 8월 2일 서울 전역과 경기 과천시·세종시를 투기과열지구로 지정하고, 다주택자에 대한 양도소득세를 강화하는 등의 내용을 담은 8·2 주택 시장 안정화 방안(이하 8·2 부동산대책)이다.
특히, 다주택자에게는 장기보유특별공제 적용을 배제하고 올해 4월부터 양도세를 중과하겠다며 강도 높은 규제를 예고했다. 예고는 예고로 그치지 않았다.
지난 4월 1일부터 서울 등 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익의 최대 60%까지 세금으로 내도록 규정이 대폭 강화됐다. 장기보유특별공제도 배제된다.
삼성생명 헤리티지센터 임태석팀장은 “지난해 8·2 부동산대책의 주요 내용인 전매 제한, 다주택자 양도세 강화, 대출(DTI, LTV) 규제 등 강화 이후 지난 1년간 부동산 시장에 많은 변화가 있었다.”며 “특히 다주택자가 올해 4월 1일 이후 조정지역의 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용된다. 2주택자는 최고 57.2%의 세율을 3주택자는 최고 68.2%의 세율이 적용됨에 따라 이익을 본 금액의 반 이상의 세금이 발생하게 된다. 즉, 조정지역의 다주택자는 양도세 부담 때문에 주택을 양도해 주택 수를 줄이기 어렵게 됐다.”고 설명했다.
여기에 기획재정부가 지난 7월 6일 발표한 ‘종합부동산세 개편 방안’에서도 초호화·다주택자에 대한 과세 강화 의지가 뚜렷하다. 개편안에 따르면 종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 2019년 85%, 2020년부터는 90%로 인상하며, 주택 과표 6억~12억 원 구간 누진세율을 현행 0.75%에서 0.85%로 강화하고, 3주택 이상 다주택자 과표 6억 원 초과 시 0.3% 추가 과세된다.
임태석 팀장은 “최근 종부세 개편안까지 발표되면서 부동산 보유와 매매, 상속·증여에 대한 문의가 늘고 있다.”며 “일부 사례의 경우, 과세 요건에 대해 꼼꼼히 체크하지 않아 세금 폭탄을 맞아 냉가슴을 앓는 사례가 적지 않다.”고 전했다.
실제 삼성생명 헤리티지센터에 따르면 최근 가장 많은 상담 중 하나가 주택 증여에 대한 내용이라고 한다. 고액자산가의 경우에는 상속세를 절세하기 위해서는 사전증여가 필수적이다.
임태석팀장은 “금융재산이든, 주택이든, 상가든 보유하고 있는 재산의 일부를 가족에게 증여해야 한다.”며 “향후 40~50%의 적용을 받는 재산의 상속세를 줄이기 위해 10년 단위로 10~30%의 세금을 부담하고 재산을 증여하는 것이 훨씬 좋기 때문”이라고 말했다.
그렇다면 지금의 부동산 정책이 수년간 이어진다고 가정할 경우 자녀에게 주택을 증여하는 것이 절세에 도움이 될까. 다음의 사례들을 통해서 살펴보자.
# Case 1. 3주택자 홍길동 씨
홍길동 씨는 3주택자다. 7월 6일 기획재정부 발표한 세제개편안에 따르면 3주택의 경우 종부세 부담이 크다. 따라서 서초동 아파트나 역삼동 아파트를 자녀에게 증여하면 종부세를 줄일 수 있다.
종부세는 인별로 과세를 한다. 다주택자는 기준시가 6억 원을 초과하고 1세대 1주택자는 기준시가 9억 원을 초과해야 종부세 납세의무가 있다. 따라서 자녀에게 증여하는 경우 수증자가 다른 주택이 없다면 수증자는 종부세 납세의무가 없고 홍길동 씨는 종부세를 절세할 수 있다.
# Case 2. 2주택자 김하나 씨
김하나 씨는 2주택자다. 2채 중 1채를 증여하면 홍길동 씨와 마찬가지로 종부세의 부담을 줄일 수 있고 향후 보유 주택 1채를 양도할 경우 양도세 또한 1세대 1주택의 세금 혜택을 받을 수 있다.
다양한 부동산 투기 억제 정책하에 부동산 시장의 흐름은 어떨까. 과거 우리나라의 역사를 보면 부동산 활성화 정책이든, 부동산 억제 정책이든 대체적으로 정책 시행 후 효과가 나타난 것이 사실이다.
다만, 부동산 시장은 수요와 공급의 논리와 글로벌 경제, 지역적 특색 등 상호 복합적으로 반응해 결정되는 것이므로 세금으로만 논할 수 없을 것이다.
알짜 주택 ‘옥석’ 가려 증여해야
전문가들은 부동산 가격이 상승할 것으로 예상하는 경우, ‘즉시 증여’가 유리하다고 입을 모았다. 한 회계사는 “부동산처럼 가치가 변동되는 자산은 저렴할 때 증여할수록 유리하다.
일단 저렴하게 증여한 뒤 시세 상승 시 수증자(자녀)가 그 시세차익을 향유할 수 있기 때문”이라며 “8·2 부동산대책으로 당분간 어느 정도의 시세 하락은 예상되지만, 향후 다시 가격 상승이 될 거라는 확신이 서는 ‘알짜 주택’의 경우 장기적 측면에서 볼 때, 어느 정도 저점이라고 판단되는 순간에 자녀에게 증여하는 것이 좋다.”고 설명했다.
가령, 10년 이상 강남 소재 아파트를 2채 보유하고 있는 사업가 김 모 씨가 향후 재건축이 예상되는 시가 15억 원 상당의 주택을 30대 직장인인 자녀에게 증여하는 것을 고민하고 있다고 가정해보자.
15억 원 상당의 아파트를 성년이 된 자녀에게 일반증여를 하게 되면 아파트의 경우에는 실거래가액을 과세표준으로 해 증여세를 부담해야 하기 때문에 증여세 3억9000만 원이 발생한다. 그리고 추가적으로도 취득세가 4% 발생하므로, 총 4억5000만 원의 세금을 내야 한다.
30대 중반인 일반적인 직장인이 4억5000만 원의 증여세를 부담하기는 녹록지 않다. 만약, 아파트의 전세보증금을 최대한 올려서 15억 원 아파트를 7억 원의 전세보증금을 포함해 증여하게 된다면 어떻게 될까.
이 경우는 부담부증여에 해당해 전세보증금 7억 원은 아파트 소유자인 아버지가 자녀에게 양도했다고 보아 아파트 소유자가 양도세로 약 1억6000만 원을 부담하고 자녀는 8억 원에 해당하는 약 1억5000만 원의 증여세만 부담하면 되기 때문에 증여세의 부담을 많이 줄일 수 있다.
취득세도 전세보증금 부분인 7억 원은 유상양도에 해당돼 3.5%가 적용되고, 나머지 8억 원에 대해서 4%가 적용되므로 단순증여보다 유리하다. 부담부증여 시 총 세금은 약 3억6000만 원이 발생해 약 9000만 원의 절세 효과를 볼 수 있다.
