건축물대장 등 통해 용도 확인 후 용도변경 협의 필수
근저권상 대출금액+임대차 보증금=시세 60% 이하면 안전

▲ 골든와이즈닥터스 장영진 부동산팀장/ 사진= 한국의약통신DB

A치과 원장님이 새롭게 개원을 한 후 병원 경영에 관한 상담을 받고자 방문하였다. 개원과정에 대한 이야기를 나누던 중 용도변경에 대한 사항이 나왔다. 계약 시 미리 체크하지 못해 몇 백만 원의 예측하지 못한 비용이 나갔던 것이다.

기존 업무시설이었던 곳에 개원을 하려면 용도변경을 하여야 한다. 이러한 용도변경 과정에서 비용이 발생하는 경우가 종종 있기 때문에 임대차계약 시 반드시 건축물대장 등을 통해 반드시 용도를 확인하여 용도변경에 관한 협의를 해야 한다. 그렇지 않을 경우 분쟁이 발생하거나 비용이 지출된다.

그 밖에도 임대차 계약 시 반드시 체크해야 할 사항들이 몇 가지 있다. 이러한 점들을 미리 알고 사전에 검토한다면 불의의 손해를 방지함은 물론이고, 향후 병원 운영에도 상당한 도움이 될 수 있을 것이다.  

1. 임대차 계약 시 확인해야 할 서류
일반적으로 임대차계약을 할 경우 등기부등본을 반드시 확인하여야 한다. 병의원 임대차계약 역시 마찬가지이다.

하지만 등기부등본 중 어떤 것을 확인해야 하나?
소유자의 일치 여부를 확인하는 것은 당연한 것이다. 그 외에 가압류, 가처분 등기가 있는지, 근저당권이 있을 경우 그 금액과 안정성 여부를 확인해야 한다.

가압류나 가처분 등이 등기부등본의 갑구에 있을 경우 소유권 변동이나 경매 등의 가능성이 있으므로 반드시 확인해야 하며, 을구에 있는 근저당권의 경우 그 금액이 시세에 비해 어느 정도인지 알아보아야 한다. 보통 근저권상의 대출금액과 임대차 보증금을 합하여 시세의 60% 이하면 비교적 안전하다고 할 수 있다.

또 다른 확인서류로는 건축물대장을 들 수 있다. 건축물대장을 통해 개원하고자 하는 장소의 용도와 공부상 면적 등을 확인할 수 있기 때문에, 용도변경 등에 미리 대처할 수 있다. 그 밖에 위법건축물인지 여부, 층별 또는 호별의 정확한 공부상 면적 등이 건축물대장을 통해 파악할 수 있는 사항이라 할 수 있다.

기타 토이이용계획확인원을 통해서 용도지역(상업지역, 주거지역 등)과 토지이용상의 제한사항을 파악할 수 있다.
 
2. 임대차계약 시 협의 사항
개원을 위한 임대차계약 시 임대인과 협의해야 할 사항도 중요하다. 먼저 임대료 조정사항이다. 이 부분에 대해 미리 협의해 두지 않을 경우 나중에 대폭의 임대료 인상을 감수해야 할 수도 있으므로, 몇% 혹은 소비자물가상승률 등 명확한 조건과 시기를 계약서상에 명시하는 것이 유리하다. 향후 병원경영상 비용예측가능성이 높아지는 효과도 있다.

둘째로는 간판문제를 들 수 있다. 간판설치에 대한 규제가 강화되면서 간판위치, 개수, 크기에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 임대차계약 시 이 부분에 대해 확실히 하고 계약서에 명시해 두는 것이 좋다.

셋째는 임대료 산정시점이다. 일반적으로 임대차계약 시 계약금을 지불하고 인테리어 개시 시점에 중도금 혹은 잔금을 지급하고 공사를 시작하는 경우가 많다. 임대료산정 시점은 인테리어 개시시점이 되거나 실제 개원시점이 될 수도 있다.

물론 임차인 입장에서는 인테리어기간동안 임대료를 부담하지 않는 것이 유리하다. 이러한 임대료 산정시점이나 인테리어기간 동안의 임대료 면제는 정해진 것이 없이 임대인과 임차인 간의 협의에 의해 결정되기 때문에 임대차계약 시 적극적으로 의견을 개진하고 협의하는 것이 필요하다.

넷째로 동일 진료과목의 제한 문제를 들 수 있다. 핵심 상권이나 특정 진료과목의 경우 한 건물에 동일 진료과목이 중복되어 개원하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있으나, 경쟁이 심해지거나 분쟁이 생길 수 있다.

따라서 사전에 이 부분에 대해 임대인과 협의하여 제한할 수 있도록 하는 것이 유리하다. 분양상가와 같은 집합건물의 경우에는 상가관리규약 등에 이러한 조항이 있는지 확인하는 것도 필수적이라 할 수 있다. 이러한 사항을 사전에 체크하지 않으면, 차후에 예측하지 못한 분쟁이나 경쟁에 내몰릴 수 있기 때문이다.

3. 신축중인 건물의 임대차 계약
신축중인 건물의 임대차계약은 예측하지 못한 사항이 발생할 가능성이 높기 때문에 주의가 요구된다. 대표적인 예가 공사가 지연되어 개원시기가 늦어지는 경우를 들 수 있다. 특히나 시기적 요인에 따라 병원매출의 변동 폭이 큰 진료과목의 경우에는 사전에 이런 점들을 충분히 고려해야 한다.

날씨로 인한 공사 지연, 준공검사지연, 시행사 및 시행사 부도 등 문제가 발생할 수 있으며, 계약시점에서의 대상물건의 설명과 준공 후 대상물건의 현황이 틀릴 수도 있다. 따라서 각 발생 가능한 사항에 대해 임대인과 명확히 협의하고 계약서에 명시해 두는 것이 유리하다.

예를 들면, 준공 지연 시 일정기간 임대료 감액 조항을 명시하는 것도 손해를 줄이는 방법이다. 또한, 분양상가의 경우 시행사 및 시공사의 분양대금관리 및 시공보증 상황을 살펴보는 것도 도움이 될 수 있다.

임대차계약의 내용은 획일적이지 않다. 즉, 임대인과 임차인간의 협의에 따라 얼마든지 다양한 조건들이 정해질 수 있다. 따라서 개원을 위한 임대차계약 시 협의해야 할 사항들을 세밀히 챙긴다면, 예측하지 못한 리스크를 최소화할 수 있을 것이다. 또한, 앞으로의 불확실성을 낮출 수 있으므로, 병원경영에도 큰 도움이 될 수 있다. 

저작권자 © 한국의약통신 무단전재 및 재배포 금지