빌딩 매입 후 부담부증여시 절세 가능할까?

[365호] 한국의약통신l승인2018.05.30 06:00:00

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부담부증여로 증여세 발생분 크게 낮출 수 있어
주택 경우 양도세 발생해 1세대 1주택 비과세 이용

우리나라에서 부동산은 여전히 자산가들의 달콤한 투자처이자 상속 및 증여 수단으로 가장 많이 활용되고 있다.

하지만 부동산은 현금 유동성이 떨어져 상속세 등의 재원 마련이 어려울 수 있고, 현금처럼 분배하기 어려워 차후 상속 분쟁의 불씨를 남기기도 한다. 분쟁이 아닌 행복의 씨앗이 되기 위해선 어떻게 부동산 상속·증여 계획을 세워야 할까.

최근 홍길동(75) 씨는 상속세와 증여세 때문에 근심이 이만저만이 아니다. 일단 최고세율이 50%(과세표준 30억 원 초과 시)에 달하는 세율부터 숨이 턱 막힌다.

그렇다고 증여를 하자니 사망일로부터 소급해 10년 이내 증여재산은 상속재산에 합산해 세금을 재계산한다고 하니 야속하기만 할 뿐이다.

설상가상으로 재산이 주로 부동산으로 구성된 경우에는 상속인들이 세금 납부를 위해 부동산을 헐값에 매각하는 사례도 많다고 하니 어디서부터 상속·증여 계획을 세워야 할지 고민이다.

이는 비단 홍 씨만의 일은 아닐 것이다. 100억 원대 자산가들이 흔히 겪을 수 있는 부동산 상속·증여 시 주의사항과 해결점을 사례들을 통해 반추해보자.

알짜 부동산 투자와 부담부증여
홍 씨는 금융자산으로 60억 원을 소유하고 있다. 만약 그가 이 60억 원을 아들 홍당무(50) 씨에게 증여한다면 어떻게 될까? 증여세만 무려 24억여 원이 발생한다.

게다가 10년 내 홍길동 씨가 사망이라도 한다면 추가 상속세가 발생할 수도 있다. 결과적으로 딱히 남는 게 없는 셈이다.

이 사례에서는 홍길동 씨가 빌딩에 투자한 후 2년이 지난 시점에서 아들 홍당무 씨에게 빌딩을 부담부증여 하는 방식을 고려해볼 수 있다.

이 경우 비록 취득세는 두 번 발생하지만, 그 이상으로 상속·증여세를 대폭 줄일 수 있다. 바로 증여재산의 평가 기준과 부담부증여의 세금 계산 구조 때문이다.

예를 들어, 홍길동 씨가 100억 원(기준시가 50억 원 가정)에 서울 서초동 빌딩을 취득한다고 해보자.

보유액 60억 원에서 취득세(4억6000만 원) 등을 제한 55억 원과 부족한 45억 원은 금융기관 대출을 이용한다고 가정하자. 먼저, 증여재산은 시가평가가 원칙이다. 여기서 시가란 증여일 전후 3개월 이내의 매매, 수용, 경매, 감정가액을 의미한다.

그런데 아파트, 오피스텔 등 표준화된 물건을 제외한 대부분의 부동산은 시가 산정이 어렵다. 시가 산정이 어려운 부동산은 예외적으로 기준시가로 평가한다.

빌딩의 기준시가는 토지의 개별공시지가와 국세청 고시 건물가액을 합하는데, 대개 시세의 50~60% 정도로 낮게 평가된다. 즉, 홍길동 씨는 빌딩을 증여 시점의 기준시가 50억 원(기준시가 고정 가정)으로 평가해 이전할 수 있다.

취득 후 2년 지나 증여 시 기준시가로 평가 가능
그런데 여기서 의문점이 하나 발생할 수 있다. 부동산실거래가신고제가 시행되고 있는 관계로 등기사항전부증명서상 확인되는 당초 거래가액 100억 원으로 평가되는 것은 아닐까 하는 점이다.

원칙적으로 증여일 전후 3개월 이내 매매가액 등을 시가로 보지만, 증여일 이전 2년 내에 해당 물건의 매매 등이 있는 경우 과세권자가 심의를 거쳐 그 금액을 시가로 쓸 수 있는 세법 조항이 있다.

하지만 취득 후 2년이 지나면 해당 시점의 빌딩 기준시가 60억 원으로 증여하는 데 문제가 따르지 않는다.

한편, 임대부동산의 경우 임대보증금과 한 달 치 월세액에 100을 곱한 금액의 합이 기준시가보다 큰 경우에는 그 금액으로 재산을 평가하는 특례가 있으므로 유의할 필요가 있다.

또한 이 사례에서는 부담부증여 방식의 세금 계산 구조가 유용하게 활용될 수 있다.

부담부증여란 수증자가 재산과 관련된 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말한다. 이때 채무 인수액은 유상 거래에 해당돼 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 그 외 금액은 수증자에게 증여세가 발생한다.

홍길동 씨 명의 대출 45억 원을 아들 홍당무 씨가 인수했다고 가정하자.

총 재산가액(기준시가) 50억 원 중 45억 원에는 양도소득세가, 5억 원에는 증여세가 발생한다.

즉, 인수하는 채무액이 기준시가에 근접할 경우 증여세 발생분을 크게 낮출 수 있다. 이 경우 증여세는 7600만 원이 발생한다. 또한 채무 인수액 45억 원은 양도에 해당해 10년 이내 홍길동 씨가 사망해도 상속세를 재계산하지 않는다.

양도소득세, 기준시가 변동 폭 작으면 적게 계산
한편, 홍길동 씨의 양도소득세는 취득 시점과 증여 시점의 기준시가를 기준으로 계산한다.

즉, 취득 시점부터 증여 시점까지 약 2년간 기준시가 변동이 크지 않다면 양도소득세 부담도 작아질 수 있다.

단, 채무 인수액은 홍당무 씨의 자력으로 상환해야 하고, 증여받아 상환 시에는 증여세가 부과될 수 있음에 유의해야 한다. 여기에 주의할 점도 있다.

이 사례의 경우, 아들 홍당무 씨는 빌딩을 기준시가로 취득한 것이 돼 향후 양도 시 과도한 세 부담이 발생할 수 있다. 따라서 향후 매각보다는 다시 상속이나 증여로 이전을 계획하는 경우 등에 제한적으로 이용할 필요가 있다.

그전까지 홍당무 씨는 취득가액을 감가상각 해 소득세법상 경비로 인정받을 수도 있다.

일반적으로 양도와 증여의 경우 납세자가 세금을 변동시킬 수 있는 여지는 매우 적다. 재산가액, 보유 기간 등에 따라 결정되기 때문이다.

면, 부담부증여의 경우 채무 인수액에 따라 양도소득세와 증여세의 세 부담을 사전에 인지할 수 있고 그 부담을 합리적으로 조정할 수 있다는 장점이 있다.

유사 매매 사례가액 적용 원리로 절세
홍길동 씨가 거주 중인 시세 20억 원 상당의 서울 청담동 빌라(기준시가 12억 원)를 자녀에게 증여하는 경우를 살펴보자.

이 빌라를 기준시가 12억 원으로 평가해서 증여할 수 있을까?

이 경우 증여일 전후 해당 빌라의 유사 매매 사례가액의 존재 여부를 따져봐야 한다. 앞서 살펴본 것처럼 유사 매매 사례가액은 시가의 범위에 해당하기 때문이다.

2011년 이전에는 증여일 이전 3개월 시점부터 증여세 신고일까지 유사 매매 사례가액이 없어 기준시가로 신고납부를 했음에도, 신고일 이후부터 증여일 이후 3개월이 되는 날까지의 유사 매매 사례가액이 발생할 경우 해당 가액으로 재평가해 증여세가 증액 결정됐다.

그러나 국민의 조세 채무에 대한 예측 가능성을 침해한다는 이유로 2011년부터는 증여일 이전 3개월 시점부터 증여세 신고일까지 만의 유사 매매 사례가액을 시가로 보도록 세법이 개정됐다.

따라서 세대수가 많지 않은 공동주택단지나 부동산 정책 등의 영향으로 거래 절벽이 발생하는 경우 또는 법에 의한 양도 제한 등으로 최소 3개월간 유사 매매 사례가액이 없는 경우에는 증여 후 서둘러 신고한다면 기준시가가 적용될 수 있다.

홍길동 씨의 청담동 빌라가 언급한 경우들에 해당한다면 12억 원으로 평가될 수 있을 것이다. 이렇게 취득한 주택의 경우 취득가액이 적어 향후 양도세가 과다하게 발생할 수 있기 때문에 수증자는 1세대 1주택 비과세를 이용해 양도하는 것이 합리적일 것이다. 

상속인 외의 자를 이용한 상속·증여 절세 전략
최근 통계청 발표 자료에 따르면 한국 남성의 기대수명은 79.3세라고 한다.

홍길동 씨의 나이 75세를 고려할 때 자녀에 대한 증여는 확률적으로 큰 절세 효과를 기대하기 어렵다. 10년 이내 상속이 개시될 확률이 높다고 봐야 하기 때문이다.

그렇다면 5년은 어떤가? 인명재천(人命在天)이라지만 5년은 충분히 기대해볼 만한 기간이다.

‘상속세 및 증여세법’상 상속인과는 달리 상속인 외의 자에 대한 증여는 사망일로부터 5년 내 증여한 부분만 상속세 계산 시 포함한다.

상속인 외의 자에는 일반적으로 손자녀, 형제자매, 사위, 며느리, 조카 등이 해당된다. 상속재산가액이 높아 고율의 상속세율이 예상된다면 서둘러 상속인 외의 자에게 10억 원 이내 수준으로 최대한 분산해 증여할 필요가 있다.

한편, 손자녀에게 증여 시에는 일반 증여세보다 30%가 할증되지만, 두 번에 걸쳐 증여세를 내는 것에 비하면 합리적인 선택일 수 있다.

또한 상속세 절세와 자녀 가족의 행복을 위해 사위, 며느리도 증여 대상에 포함하는 것이 좋다.

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