유언 대용 신탁 유언장과 같은 효력, 손자까지도 지정 가능해
부동산 매각 시 신탁 활용 가능, 수익형 부동산으로 전환도 OK

신탁(信託)은 말 그대로 ‘믿고 맡긴다’는 것이다. 현재 신탁업은 은행이나 증권사, 보험사 등 금융사에서 겸업을 하고 있는데 정부당국에서는 이를 소규모 신탁 전문 법인이나 법무법인 등 새로운 신탁업자의 진입을 유도하겠다는 계획이다.

부동산 상속을 신탁으로 풀어낼 경우 가장 먼저 ‘유언대용신탁’과의 결합을 고민할 수 있다. 신탁법 개정으로 유언대용신탁은 유언장과 같은 법적 효력을 낼 수 있다. 위탁자가 생존 중 부동산 등에서 발생하는 임대료 등 수익을 자신이 받도록 정하고, 자신이 사망한 후에는 배우자나 자녀들을 수익자(사후수익자)로 지정하는 신탁계약을 맺는 것이다.

엄격한 법적 요건(자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서)을 따라야 하고 한 세대의 수증자 지정만 가능할 뿐만 아니라 재산 관리 등 별도의 조건을 달 수 없는 유언장과는 달리 신탁은 피상속인의 생전부터 사후의 재산 관리 단계에 이르기까지 다양한 옵션을 구축할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점이다.

특히 ‘수익자연속신탁’은 유언장으로는 실현할 수 없는 영역이다. 위탁자가 수익권을 연속으로 지정해 생전에는 자신에게, 사후에는 아내를 거쳐 자녀에게 순차적으로 수익권을 취득하도록 정할 수 있는 것이다. 이를 활용하면 세대를 건너 본인 사후에 자식을 거쳐 손자녀에게 수익권을 넘겨주도록 지정할 수도 있다.

더구나 유언장으로는 구현될 수 없는 다양한 서비스들은 덤이다. 임태석 팀장은 “상속 전 신탁 활용은 유언대용신탁과 결합해 고민해볼 필요가 있는데 사후 부동산의 자금 관리 및 분배의 역할을 신탁에 맡겨 형제간 분쟁의 씨앗을 줄일 수 있을 것이다.”라며 “부동산 매각 시에는 신탁 제도를 활용해 공동 소유자 간 합의 및 적정 가격대에 매각할 수도 있고 무수익 부동산 자산의 경우 신탁과 연계된 자문 프로그램을 통해 수익형 부동산으로의 전환도 검토할 수 있다.”고 강조했다.

이에 신탁을 활용한 부동산 상속·증여 방안을 구체적인 사례를 통해 소개해본다. 

이 경우 박 씨가 생전에 유언대용신탁을 계약함으로써 빌딩의 임차 관리나 시설 점검을 은행 등 수탁기관에 맡기고, 해당 빌딩에서 발생하는 임대 수익을 챙겨 받을 수 있다. 본인의 사후에는 상속인이 상속세 재원 마련 방안, 납세 방법 등에 대해 자문 받을 수 있다.

납부할 세액이 2000만 원을 초과할 경우 상속세를 여러 번 나눠 내는 연부연납제도를 활용할 수도 있으며, 일부 수탁기관에서는 해당 부동산의 매각 업무도 수행해주고 있어 한결 부담이 줄어든다. 부동산 관리 경험이 없는 어린 아들의 입장에서는 부모가 돌아가신 후 수탁기관으로부터 부동산에 대한 관리와 현황 보고를 주기적으로 받으며, 상속재산을 안정적으로 지킬 수 있다는 장점이 있다.

절세를 위해 자녀들 앞으로 부동산 지분을 사전증여 하는 경우도 있는데 후일 자녀들이 사업을 하다가 실패해 해당 지분을 매각하거나 담보로 제공하는 것을 예방하기 위해 신탁을 활용할 수도 있다. 신탁 재산은 대내외적으로 소유권이 신탁으로 이전되면 채무 면탈 등의 목적이 아닌 정상적인 신탁의 경우 각종 법적 절차로부터 방어돼 신탁된 기간 동안 재산을 온전히 보존할 수 있기 때문이다.

건물의 주요 관리를 딸 중 하나에게 맡기고 임차 관리 지출 등 자금 관리만을 떼어서 신탁으로 해결할 수 있다. 예를 들어 큰딸에게 건물관리를 맡긴 뒤 3명의 딸에게 3분의 1씩 지분을 나눠 증여를 한 후 임대료 수익 등 임차 관리 지출은 신탁에 맡겨 딸들이 필요경비를 제외한 각자의 배당금을 직접 수탁기관으로부터 수령하도록 하는 것이다.

사실 공동 상속을 받는 부동산은 물리적인 분할이 쉽지 않으며, 다수의 자녀들(상속인)이 존재할 경우 건물관리나 상속재산 배분에 있어 어려움을 겪기 마련인데, 신탁이라는 툴(tool)을 활용한다면 부동산 상속 개시 후 불필요한 잡음을 줄일 수 있다. 

해당 부동산에는 20년 이상 임대차 관계를 유지하고 있는 한 모 씨 등이 있었는데 계약 기간 중 임대차계약서, 연체에 따른 재계약 시 보증금 탕감 내역 등이 제대로 관리되지 않고 있었다. 상속인들은 상속세를 내기 위해 해당 부동산을 매각하려고 했으나 임차인의 명도(건물을 비워 넘겨줌)가 선행되지 않아 매각에 난항을 겪고 있다. 특히 임차인들은 기존에 관행적으로 임대료 일부를 현금 거래한 사실을 빌미로 거액의 명도 보상금을 요구하며 임차료 납부를 거부하는 등 난감한 상황이 연출됐다.

부동산의 상속이 쉽지 않은 이유 중에는 임차인 관리 문제도 포함돼 있다. 더구나 과거 임대차 계약이나 보증금 관리가 제대로 돼 있지 않다면 불가피하게 법적 소송을 겪게 될 수도 있다. 상속인들이 국내에 거주하고 있다면 그나마 법적 대응을 고민할 수 있지만 해외에 거주하며 해당 부동산을 관리하거나 매각을 시도하려 한다면 신탁을 활용하는 것도 좋은 방법이다.

만약 황 씨가 신탁계약을 맺었다면 부동산 임대료 자금 관리, 임차인 신규 유치 및 명도, 시설 관리 등의 지원을 받을 수 있다. 또 피상속인 사후에도 아내와 해외에 거주하는 자식들이 임대료를 송금받을 수 있으며, 해당 부동산을 개발해 수익형 부동산으로 전환하거나 매각 추진 등의 지원을 받을 수 있다.

해외에 거주하고 있는 자녀 2명의 요청으로 해당 부동산을 매각키로 결정했는데 직접 건물을 관리하는 형제와 다른 자녀들 간에 매각 가격에 대한 합의가 불발되며 여러 번 매각 기회를 놓치게 됐던 것이다. 상속세 납부를 위해 당장 매각 대금이 필요한 일부 형제들의 불만이 쏟아졌고, 남다른 우애를 지키기 위해서는 특단의 조치가 필요했다.

형제들의 소유 지분을 신탁 하나로 모아 처분, 위임을 할 수 있는 처분신탁이라는 게 있다. 계약 내용으로 매각 과정에서의 주 협의 형제를 정할 수 있으며, 매각의 가격 범위를 처음부터 설정할 수 있다. 신탁이 형제들의 조정자 역할을 수행하며 해당 건물의 매각, 상속세 납부와 지분 금액 분할 등을 돕는 것이다.

해당 부동산은 한 씨가 1980년대에 부동산을 매입해 직접 건물을 지어 관리해 온 곳으로 건물 노후화로 시설 관리가 어려워지고 주변의 신축 건물로 기존 임차인들이 대거 이주하며 공실이 발생, 수익성도 악화되고 있었다. 70대 중반의 김 씨가 해당 부동산을 관리하려고 해도 고령의 나이가 부담이고, 자녀들은 주로 해외에 거주하고 있어 90억 원대에 이르는 상속 부동산은 ‘빛 좋은 개살구’와 같은 존재가 돼 가는 상황이다.

이 경우 부동산 관리 신탁계약을 통해 건물관리(PM)를 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 신탁계약 후 수탁기관이 건물관리에 착수토록 하는 것인데 임차인을 유치하고 노후 건물에 대한 제반 시설을 점검하고 관리해 임차 수입을 증가시킬 수 있을 것이다.

건물 노후화로 주변의 신축 건물로 임차인들의 이전이 발생하고 있는 상황이라면 사업성을 사전 검토하고 설계사무소 등과 업무제휴를 통해 신축이나 리모델링의 플랜을 제시받을 수도 있다.

해당 플랜에는 건축 자금, 공사 기간 PM(Project Manage-ment) 및 자금 관리 지원 계획이 담길 수 있다. 또 준공 전 임대차 마케팅을 진행해 준공과 동시에 임대차 계약 및 관리 운영을 신탁을 통해 해결할 수도 있다.

실제 삼성생명 WM사업부에서 진행했던 부동산 관리 트러스트 계약 중에는 이 같은 과정을 거쳐 기존 지상 3층의 건물을 지상 8층으로 재건축해 매월 900만 원 수준의 임대료를 5100만 원(관리비 포함)까지 상승시킨 성공 사례도 있다.