매입 전에 등기소 가서 권리관계 확인해야
투자는 비과세 상품·저율 과세 상품 등 추천

임태석 팀장(삼성생명 WM사업부)


부동산 시장이 침체 국면에서 벗어나지 못하면서 주택매물이 쌓이고 있다. 여기에 미분양 물량까지 겹치면서 집 팔기가 더 어려워지고 있다. 급기야 매도자들은 수천만 원, 심지어 1억 원 이상씩 싸게 급매물로 내놓고 있는 실정이다.
부동산 시장에서 바겐세일이란 단어는 잘 사용되지 않는다. 대신에 ‘급매물’이란 말을 주로 사용한다. 부동산을‘급매물로 처분한다’는 의미는 결코 세일한다는 말은 아니다. 빨리 처분한다는 뜻이다.

매입 시 여유 갖고 확인 절차 거쳐야
한때 외환위기 시절 미분양 아파트에 한해 5~20% 정도 할인 거래된 사례가 있었지만 지금 시장에서 급매물이라고 하면 ‘싸게 팔고 싸게 살 수 있다’는 의미로 통하고 있다. 최근, 급매물을 덜컥 계약했다가 손해를 보는 실수요자가 늘어나고 있다.
한 대학병원에서 근무하고 있는 김 과장은 급매물로 나온 아파트를 시세보다 3000만 원 정도 싸게 계약했다. 그런데 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치고 보니 어제까지도 없었던 가압류(5000만원)가 돼 있었다. 사정을 알아보니 전 소유자가 부도를 내면서 가압류가 들어온 것이다.
이때 전 소유자가 가압류를 해결해 주지 않는 한 김 씨가 가압류된 5000만원을 책임질 수밖에 없다. 다만 전 소유자에게 손해보상을 청구할 수 있을 뿐이다. 이처럼 시장에 문제성 있는 급매물이 급증하고 있다.
부동산 급매물이라고 하면 세 가지 정도로 분류된다. 첫 번째는 부동산 소유자가 파산이나 부도 위기에 처했을 때다. 압류를 비롯한 가압류, 가처분 등을 피해 부동산을 신속하게 처분하기 위한 수단으로 이용되고 있다. 계약할 당시 권리관계에는 아무런 문제점이 드러나지 않는다. 하지만 중도금과 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기를 마치는 사이 선순위 권리관계가 생길 수 있다. 이때 매수인은 중도금 없이 잔금으로 한 번에 지불하는 것이 유리하다. 또한 잔금을 지급할 때는 선순위 권리관계(압류ㆍ가압류 등) 이상 유무를 해당 등기소에서 반드시 확인해야 한다.
두 번째는 외국으로 이민가거나 지방으로 이사할 때다. 또 주택에 대한 양도소득세를 비과세 받기 위해 급하게 처분하는 사례를 꼽을 수 있다. 이런 때는 법률적으로 위험하지도 않고 매수자는 시세보다 싸게 살 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 한편 부동산은 급매물일수록 서두르지 말고 여유를 갖고 매입에 나서야 한다. 특히 급매물이라고 하면 물건에 문제가 있을 수 있다는 점을 주의 깊게 살펴보고 매입하는 지혜가 필요한 때다. 또한 부동산 시장에 대한 확신이 없다면 금융기관을 통한 비과세 연금도 대체수단으로 고려해볼만 하다.

MMDA, MMF 계좌는 금리 상승효과 있다
금융포트폴리오는 3개월 이내 단기 자금과 1년 이상 5년 미만 중기 자금, 5년 이상 장기 자금으로 분산 투자할 필요가 있다. 자금을 사용할 구체적인 계획을 세우지 않고 단지 이자율만 보고 상품을 선택했다가 중도 해지해 상당한 금리 손실을 보는 고객이 의외로 많다. 수시로 입출금을 해야 하는 사업자는 일반적인 수시입출금 자유통장을 사용하고 있는데 이 계좌는 실제로 금리가 0.5% 미만으로 거의 이자가 없다고 볼 수 있다. 그런데 수시입출금 기능과 함께 결제 기능까지 되면서 금리가 최대 3% 이상 받을 수 있는 MMDA, MMF 계좌로 바꾸면 수시입출금을 하면서 금리는 3.0% 이상 상승효과를 얻을 수 있으므로 전문가들이 재테크 차원에서 급여통장을 당장이라도 바꾸라고 권유하곤 한다.
MMDA 계좌는 간단히 은행에서 실명 확인 후 계좌를 만들면 되고 유사한 상품으로는 증권사의 MMF나 종금사의 CMA 등이 있고 상품마다 조금씩 차이는 있으나 3개월 이내 단기 자금을 활용하기에 좋은 상품이라고 보면 된다.
일반적으로 투자에서는 ‘하이 리스크, 하이 리턴’이라는 말이 있는데, 높은 위험을 감수해야 높은 이익을 볼 수 있다는 이야기다. 원금을 안전하게 보전하면서 수익률이 높은 상품 위주로 가장 기초적인 재테크 상식은 비과세 상품이 제일 먼저, 다음이 저율 과세 상품, 마지막이 세금우대 순으로 최대한도까지 가입한 후 나머지 여유자금은 별도로 운영하는 것이다. 현재 판매중인 비과세 상품으로는 연금상품, 장기저축성보험, 장기주택마련저축, 예탁금, 출자금 등이 있다. 비과세 금융상품으로 인기 있는 것은 생명보험사의 연금상품이다. 은행권 등 금융기관에서 판매하는 비과세 상품은 대부분 가입금액에 한도가 있는데 생명보험사 비과세 상품은 가입금액에 한도 적용을 받지 않는 것이 특징이다. 부동산 투자도 이제는 단기적으로 큰 수익을 보기에는 쉽지가 않고, 경제가 어렵다보니 법률적인 문제도 많이 발생하는 것이 사실이다.