A씨는 2억 원의 전세금을 주고 전세를 들었다. 월세보다는 전세가 유리하기 때문이었다. 집 주인이 4억 원에 아파트를 분양 받으면서 1억 6천만 원의 주택 대출을 받았지만 큰 문제는 없을 것이라고 생각했었다. 집 값 4억 원에서 주택 대출 1억 6천만 원을 공제 하더라도 2억 4천만 원이 남기 때문이다.


그런데 집값이 20% 정도 하락하면서 문제가 생겼다. 등기부 등본에는 주택 대출의 채권 최고 금액이 2억 8백만 원으로 설정되어 있었다. 만약 대출이자 등을 제 때에 갚지 않을 때를 대비해서 채권 최고액 130%로 설정했기 때문이다. 막상 집 주인이 주택 대출 원리금을 상환하지 못해서 집이 경매로 넘어가자 A씨가 받을 수 있는 돈은 1억 1,200만 원에 불과하다 이처럼 집값이 하락마면 주택 대출을 상환할 경우, 전세금을 떼일 수 있는 전세를 ‘깡통 전세’라고 한다. 하지만 이제는 깡통주택에 전세를 들더라도 전세금을 고스란히 되돌려 받을 수 있는 방법이 생겼다. ‘개인임차용 전세금 반환보증’에 가입하면 된다.

 

개임 임차용 전세금 반환보증 보험
세입자가 2년 이상의 전세 계약을 체결하고, 대한주택보증의 개임임차용 전세금 반환보증 보험에 가입하면 집주인이 계약 종료 후 한 달 안에 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가서 전세금을 돌려받지 못하는 경우, 대한주택보증이 대신 보증금을 지금해주는 상품이다. 보증금 반환보증 대상은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대 등 모든 주택이 해당된다. 전세 보증금은 수도권은 3억 원, 기타지역은 2억 원 이하의 범위 내에서 아파트의 경우 전세금의 90%, 오피스텔은 80%이며, 이외의 주택은 70%까지 보증을 받을 수 있고, 선순위 채권 등을 차감한 잔액에 적용된다.

 

‘전세금 반환보증’의 효과
‘전세금 반환보증’제도가 실제로는 큰 도움이 되지 않을 것이라고 예상하는 사람이 많다. 

그 이유는 첫째, 보증 보험료 부담이 높다는 지적이 있다. 전세금 1억 원의 보증을 받기 위해서 연간 20만원에 불과하지만 요즘 1억 원 전세를 찾는 것은 불가능하다. 3억 원의 전세금에 대해서 연간 60만 원의 보증 보험료를 부담해야 한다. 물론 보증 보험료를 부담하더라도 월세를 얻는 것보다 유리하다. 따라서 보증 보험료는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보인다.


둘째, 전세금 반환 보증의 걸림돌은 집주인의 동의가 필요하고, 절차가 까다롭다는 점이다. 반드시 집주인의 동의가 필요하다. 또한 대한주택보증의 보증서를 받으려면 임대차 계약서, 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람원, 주민등록등본 등 준비해야 할 서류가 많다. 서류를 모두 갖추고, 집주인의 동의를 받았더라도 별도의 심사를 통과해야한다.


셋째, 산한선이 3억 원으로 제한되는 것이 문제이라는 지적이 있다. 예를 들어 수도권의 전세금 비율은 60%에 육박한다. 예를 들어 서울 강남 3구의 경우, 집값이 8억 원이라면 전세금은 4억 8천만 원 정도 된다. 예를 들어 8억 원의 아파트에 3억 원의 주택 대출이 있는 경우, 집값의 90%에 해당하는 7억 2천만 원에서 대출 3억 원을 공제한 4억 2천만 원에 대해서 ‘전세금 반환보증’혜택을 받을 수 있지만 상한선은 3억 원으로 제한되어 있다. 결국 보증 혜택을 받을 수 있는 금액은 3억 원이며, 전세금의 60%에 불과하다. 이런 경우 ‘전세금 반환보증’보험에 가입하더라도 ‘깡통 전세’의 문제를 해결하기에 미흡하다. 이런 상황에서 ‘전세금 반환보증’의 수요가 있을 지는 미지수라고 지적한다.


하지만 ‘전세금 반환보증’의 대상이 반드시 전세 계약으로 제한되지 않고, 반전세의 경우도 전세금 반환 보증보험의 대상이 될 수 있다고 해석한다면 희망이 있다. 만약 반전세의 경우라면 ‘전세금 반환보증’으로 전세보증금을 온전하게 지킬 가능성이 높기 때문이다. 반전세가 아니라 100% 전세인 경우, 대한주택보증의 조건을 충족시키는 전세 물건을 찾기 위해서는 수도권 근교로 가야 한다. 결국 ‘전세금 반환보증’은 수도권 외곽으로 주택대출금이 많지 않은 주택으로 전세를 찾는 사람들이 관심을 가질 것이다. 도심 역세권의 오피스텔도 ‘전세금 반환보증’의 대상이 된다. 그러나 오피스텔은 전세를 찾아보기 어렵다. 월세가 대부분이다. 따라서 전세금 반환 보증은 오피스텔 전세입자에게는 ‘강 건너 불’ 이야기에 불과하다. 수도권의 연립이나 다세대 주택은 ‘전세금 반환보증’의 보증 대상이기는 하지만 선순위 채권을 공제한 집값의 70%에 대해서만 ‘전세금 반환보증’ 혜택을 받을 수 있다는 점이 걸림돌이다.

 

결국 반전세를 위한 대책인가?
‘상품의 성패 여부는 시장에 물어보라’는 말이 있다. 전세를 놓으려는 집 주인은 계속 줄고 있다. 100% 전세는 ‘전세금 반환보증’ 으로 100% 전세금을 지킬 수 없다. 결국 ‘전세금 반환보증’은 반전세의 보증금을 지키는 용도로 활용될 가능성이 높다

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